Nákup verzus prenájom domu

Ak ste domov nikdy nevlastnili, “Nájomné vs. kúpiť„je jedným z najdôležitejších rozhodnutí, ktoré ste kedy urobili. Existuje niekoľko faktorov, ktoré treba zvážiť skôr, ako sa rozhodnete prepad.

Porovnávacia tabuľka

Nákup domu verzus prenájom domu porovnávacia tabuľka

	Kúpa domu	Prenájom domu
Náklady vopred	Vysoké splátky, hypotekárne poplatky	Nízka - nájomné za prvý a posledný mesiac a kaucia
údržba	Kupujúci musia udržiavať	Ubytovateľ sa musí udržiavať
Úpravy majetku	Kupujúci môže vykonať úpravy, prestavať, pridať do vlastníctva	Prenajímatelia obyčajne nie sú oprávnení vykonávať žiadne úpravy majetku

Obsah: Nákup vs nájom domu

• 1 Má to finančný zmysel?
• 2 Hypotekárny úrok
• 3 Príležitostné náklady na preplatenie
• 4 Dane
• 5 Zvýšenie nájomného s infláciou
• 6 Ocenenie hodnoty domu
• 7 Transakčné náklady pri nákupe
• 8 Maklérske provízie pri predaji
• 9 Čas a úsilie
• 10 nájomných pomerov
• 11 Referencie

Má to finančný zmysel?

Pre väčšinu ľudí je kúpa domu čiastočne investičné rozhodnutie. Peniaze vynaložené na nájom sa často považujú za peniaze, ktoré sa nevypúšťajú - už nikdy viac neuvidia. Toto však nie je úplný obraz. V rozhodnutí o nájme a kúpe sa musí zohľadniť niekoľko premenných:

1. Úrok z hypotéky
2. Príležitostné náklady na preplatenie
3. dane
4. Nájomné sa zvyšuje s infláciou
5. Ocenenie hodnoty domu
6. Transakčné náklady pri nákupe
7. Maklérske provízie pri predaji
8. Čas a úsilie pri kúpe, predaji a údržbe domu (subjektívne - ťažko kvantifikovateľné)

Aj keď každý z týchto faktorov môže byť sám o sebe komplikovaným parametrom, môžete urobiť nejaké realistické predpoklady na začatie analýzy. Keď sa rozhodnete pre model rozhodovania, môžete ho vyladiť, aby ste pridali ďalšie parametre alebo zvládli komplexnosť.

Úrok z hypotéky

V závislosti od vašej úverovej histórie a situácie v zamestnaní / príjmoch sa úroková sadzba, ktorú dostanete, bude obozretná. Môžete sa tiež rozhodnúť, či si chcete vziať pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou alebo pôžičku s variabilnou sadzbou. Pri analýze nájomného a nákupu predpokladajte pevnú sadzbu. Povedzme, že vaša pôžička je 200 000 dolárov a úroková sadzba je 6,5% (pevná) počas 20 rokov. To zodpovedá mesačnej sadzbe približne 0,54% a 1 491 dolárov v mesačných platbách. V priebehu 20 rokov zaplatíte veriteľovi 357 875 dolárov - z toho 200 000 dolárov pôjde na sumu hlavnej splátky a 157 875 dolárov sa vyplatí ako úrok.

Zaujímavé na hypotekárnych splátkach je, že aj keď sa mesačné splátky nemenia za posledných 20 rokov, výška fixnej ​​mesačnej splátky, ktorá smeruje k úroku oproti sume, ktorá znižuje nesplatenú istinu, sa každý mesiac mení. Jednoducho povedané, v prvých rokoch vašej hypotéky bude väčšina vašich platieb smerovať k úrokom a sotva budete splácať istinu. V posledných rokoch bude väčšina vašich platieb smerovať k príkazcovi.

V našom príklade 1 491 dolárov v mesačných splátkach za 20 rokov je priemerná úroková splátka 1 071 dolárov mesačne v prvom roku a iba 51 USD v poslednom roku vašej hypotéky..

Prečo je to dôležité?

V prvých niekoľkých rokoch vašej hypotéky vaša nesplatená výška úveru sotva klesá. Takže ak plánujete bývať v dome iba pár rokov, váš vlastný kapitál (hodnota domu - nesplatená výška úveru) nie je príliš vysoký.

Príležitostné náklady na preplatenie

Dôstojná zrážka (15% z domácej hodnoty) zvyčajne znižuje úrokovú sadzbu, ktorú budete musieť zaplatiť. Povedzme, že pri kúpe domu si vyberiete 40 000 dolárov ako zálohu. Táto suma 40 000 dolárov je ako investícia do majetku (vášho domu) v nádeji, že majetok sa zhodnotí. Ak by ste investovali 40 000 dolárov na sporiaci účet online, mohli by ste každý rok zarobiť 5% úrok (bez rizika). Ak budete investovať do vlastného imania a budete mať šťastie, návratnosť môže byť ešte vyššia.

Stručne povedané, zriekate sa možnosti investovať túto sumu do iných aktív, ktoré môžu priniesť výnosy. Predpokladajme, že máte ďalšie investičné príležitosti, o ktorých viete, že vám poskytnú určitú (X) návratnosť investícií. Toto „X“ hrá dôležitú úlohu vo finančnom modeli nájomné a kúpa.

dane

Čo platíte

Pri kúpe domu budete platiť dane z nehnuteľnosti. V závislosti od toho, kde bývate, sa daň z nehnuteľností môže pohybovať okolo 0,5 až 1% hodnoty vášho domu.

Čo ušetríte

Dane z majetku, ktoré platíte, ako aj úrokové platby, ktoré vykonáte v roku, sú odpočítateľné z daní. Úlovok tu spočíva v tom, že si môžete uplatniť tieto odpočty dane iba v prípade, že si odpočítate položky a neberiete štandardné odpočty..

Koľko ušetríte

Vo veľmi základnej simulácii matematiky predpokladajme, že:

• Ročná daň z nehnuteľnosti = 2 000 $ (A)
• Úrokové platby uskutočnené v roku = 12 000 USD (B)
• Dostupné štandardné odpočty = 8 000 dolárov (C)
• Vaša daňová skupina - 28%
• Váš príjem - 85 000 dolárov

Ak si kúpite dom a odpočítate si odpočet, váš zdaniteľný príjem sa zníži o 14 000 dolárov (A + B). Ak si prenajmete, váš zdaniteľný príjem sa zníži o 8 000 dolárov (C). „Čistý efekt“ kúpy domu na zdaniteľný príjem je 6 000 dolárov (A + B-C). Čistá daňová úspora je 28% zo 6 000 dolárov, t. $ 1.680.

V prípade hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou budú úrokové platby, ktoré vykonáte, najvyššie v prvom roku a budú sa znižovať v nasledujúcich rokoch, keď sa vaša nesplatená istina postupne znižuje.

Nájomné sa zvyšuje s infláciou

Pri zostavovaní finančného modelu na porovnanie prenájmu a kúpy domu môžeme predpokladať fixné mesačné platby s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou. V scenári nájomného sa však očakáva, že nájomné sa v priebehu nasledujúcich 20 - 30 rokov zvýši. Možno predpokladať, že medziročné zvýšenie nájomného bude 2 - 3% - v súlade s mierou inflácie.

Mali by ste porovnať peňažný tok za nákup (mesačná splátka, poplatky majiteľa domu, poistenie atď.) A nájomné. Nezabudnite tiež poznamenať, že náklady na príležitosti investovania rozdielu (nájomné - mesačná splátka alebo naopak, v závislosti od toho, ktoré je vyššie).

Ocenenie hodnoty domu

V dlhodobom horizonte (20 - 30 rokov) sa dá predpokladať, že domáce hodnoty sa každý rok zhodnotia tempom približne 5%. Toto percento sa môže líšiť v závislosti od toho, kde žijete, a od toho, či ide o rodinný dom, mestský dom alebo byt. Toto číslo má podstatný vplyv na výsledok finančného modelu nájomné vs. nákup.

Transakčné náklady pri nákupe

Pri kúpe domu vám vzniknú rôzne transakčné náklady. Domáca inšpekcia, poplatky za právne zastupovanie, hypotekárne poplatky, poplatky za sprostredkovanie, dane, poplatky za registráciu atď. Zaobchádzajte s touto sumou rovnako ako so zníženou platbou (pokiaľ ide o náklady na stratu príležitosti investovať tieto peniaze inde)..

Maklérske provízie pri predaji

Predávajúci obvykle vypláca províziu kupujúcemu aj zástupcom predávajúceho. Táto provízia, z ktorej každá predstavuje 3%, sa zvyčajne vypočíta na 6% hodnoty domu. Ako viete, má to významný vplyv na finančný model. Môžete si zvoliť prácu bez agentov a vo svojom modeli môžete prevziať 3% alebo menej províznych nákladov.

Čas a úsilie

Hľadanie vysnívaného domu môže byť zdaňovanie a môže vyžadovať veľa času a úsilia.

Keď si prenajímate, prenajímateľ je zodpovedný za opravu väčšiny vecí, ktoré sa bežne v dome pokazia (inštalatérske práce atď.). Ale keď si kúpite dom, ste zodpovedný za všetku údržbu.

Ľudia môžu tiež potrebovať niekoľko kontaktov a tráviť čas a úsilie, keď sa snažia predať svoj dom.

Nájomné

Jedným zo spôsobov, ako zistiť, či kúpiť alebo prenajať, je pozrieť sa na pomer nájomného: kúpna cena typického domu vydelená ročným nájmom podobného domu. Ak je pomer nájomného vyšší ako 20, znamená to, že by ste mali zvážiť prenájom. Medzi 15 a 20 sa prikláňajte k prenájmu, ak nenájdete dom, ktorý sa vám naozaj páči, a ak v ňom nechcete zostať dlhý čas. Ak je nájomný pomer nižší ako 15, má zmysel kúpiť viac.

Pomery nájomného pre hlavné metropolitné oblasti v USA sú k dispozícii na webových stránkach New York Times.

Referencie

• Nájomné vs. vlastné: 7 faktorov, ktoré by mali zvážiť aj majitelia domov - Merrill Lynch