Konvenčný úver vs. pôžička FHA
Share
Domáci obyvatelia, ktorí majú v úmysle uskutočniť zálohu vo výške menej ako 10% z predajnej ceny domu, by mali vyhodnotiť obidve Pôžičky FHA a tradičné pôžičky. FHA
Obsah: Konvenčná pôžička verzus pôžička FHA
- 1 Čo je konvenčný úver?
- 2 Čo je pôžička FHA?
- 3 Oprávnenosť
- 3.1 Oprávnenosť na konvenčné pôžičky
- 3.2 Oprávnenosť na pôžičky FHA
- 4 Poistenie hypotéky
- 4.1 Ceny za poistenie hypotéky
- 5 Záverečné náklady
- 6 Predpokladané pôžičky
- 7 Sankcie za predčasné splatenie
- 8 Prijatie
- 9 Klady a zápory
- 10 Popularita
- 11 Referencie
Čo je to konvenčný úver?
Konvenčné pôžičky nie sú zaručené žiadnou vládnou agentúrou, ale vo všeobecnosti sú v súlade s usmerneniami stanovenými spoločnosťami Fannie Mae a Freddie Mac. Po tom, čo požičiavateľ požičia peniaze dlžníkovi, ktorý chce kúpiť dom, požičiava obvykle pôžičku buď Fannie Mae alebo Freddie Mac. Z tohto dôvodu musia veritelia zabezpečiť, aby dlžníci spĺňali pokyny pre pôžičky Fannie a Freddie.
Bežné pôžičky sú dvojakého typu: úver v súlade a nesúlad. Spĺňajúce pôžičky sa riadia pokynmi spoločnosti Fannie a Freddie a ich výška je nižšia ako 417 000 dolárov (alebo vyššia v niektorých oblastiach, ktoré majú vysoké životné náklady). Nesúladné pôžičky sú buď nad hranicou požičiavania, ktorú stanovili Fannie a Freddie (pozri hypotéku jumbo), alebo sa poskytujú dlžníkom, ktorí inak nespĺňajú podmienky na poskytnutie pôžičky (napr. Niekto, kto má veľa dlhov). Nesúladné pôžičky majú zvyčajne oveľa vyššiu úrokovú sadzbu ako pôžičky.
Čo je pôžička FHA?
Úvery FHA sú garantované Federálnou správou bývania USA (t. J. FHA). Táto záruka znižuje riziko, s ktorým sa veritelia pri vydávaní pôžičiek stretávajú, čím umožňuje veriteľom znížiť ich kvalifikačné kritériá. To niekedy robí pôžičky FHA jediným spôsobom, ako si môžu požičať dlžníci so zlým kreditným skóre (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
Výmenou za túto záruku od FHA (čo je prakticky záruka od vlády USA) musí dlžník kúpiť hypotekárne poistenie prostredníctvom FHA. To zvyšuje dlhodobé náklady na pôžičku pre dlžníka, ale umožňuje nákup domu, ktorý by bol inak nemožný bez predchádzajúcej pomoci..
Proces žiadosti je podobný pre hypotéky poistené FHA aj pre bežné hypotéky. Predbežný súhlas veriteľa je zvyčajne prvým krokom v procese žiadosti o úver.
spôsobilosť
Oprávnenosť na konvenčné pôžičky
Väčšina bežných pôžičiek vyžaduje, aby dlžníci mali úverové skóre najmenej 620 a skóre nižšie ako 700 môže viesť k dodatočným poplatkom alebo vyššej úrokovej sadzbe. Konvenční veritelia, ako sú banky alebo úverové združenia, zvyčajne požadujú zálohovú splátku vo výške 20% (alebo menej, pri kúpe súkromného hypotekárneho poistenia) a zvyčajne majú strop pomeru dlhu k príjmu 45%. Medzi ďalšie kritériá pre konvenčné hypotéky môže patriť stabilná pracovná história, úplná dokumentácia o príjmoch a aktívach a cenová stabilita v susedstve, v ktorom sa nachádza domov..
Oprávnenosť na úvery FHA
Pôžičky FHA vyžadujú minimálnu zálohu 3,5% a vo všeobecnosti vyžadujú, aby dlžníci platili za hypotekárne poistenie FHA. Minimálne požadované kreditné skóre je 500; na najnižšiu (3,5%) možnosť zálohy sa však kvalifikujú iba dlžníci s úverovým skóre 580 alebo vyšším. Od ostatných sa požaduje zníženie 10%.
Poistenie hypotéky
Pôžičky FHA vyžadujú hypotekárne poistenie, ktoré sa musí platiť vopred a mesačne. Väčšina 15 - alebo 30-ročných pôžičiek FHA vyžaduje, aby dlžník pri ukončení úveru zaplatil 1,75% zo sumy úveru, spolu s ročnou prémiou za obnovenie 0,5% za dĺžku úveru. Polovica počiatočného poistného na hypotekárne poistenie je vratná pri predaji domu. Mesačné poistné sa nevyžaduje, ak záloha presahuje 22% hodnoty domu. Pre väčšinu dlžníkov FHA však takáto vysoká záloha nie je možná.
Konvenčné pôžičky nevyžadujú žiadnu platbu hypotekárneho poistenia vopred. Nepretržité hypotekárne poistenie sa však vyžaduje pre konvenčné pôžičky, pri ktorých dlžník vyplatil zálohovú platbu menej ako 20%..
Ceny hypotekárneho poistenia
Pre dlžníkov, ktorí sa snažia vybrať medzi konvenčným úverom a úverom FHA, sú poistné za hypotéku významným faktorom. Ceny súkromného hypotekárneho poistenia prostredníctvom súkromnej inštitúcie sú založené na riziku pre konvenčné pôžičky. To znamená, že prémia je nižšia pre tých, ktorí platia vyššie zálohy a pre tých, ktorí majú vyššie kreditné skóre. Toto nie je prípad pôžičiek FHA; všetci dlžníci sú povinní zaplatiť vopred 1,75% z výšky úveru. Tieto náklady sa zvyčajne spájajú s pôžičkou.
Záverečné náklady
Pôžičky FHA umožňujú dlžníkom použiť peniaze, ktoré sú darom relatívnej neziskovej organizácie alebo vládnej agentúry, aby pri ukončení platby zaplatili 100% zo zálohy. Na druhej strane konvenčné pôžičky na to kladú určité obmedzenia. Napríklad niektorí bežní veritelia sa môžu vyhnúť dlžníkovi, ktorého záloha sa skladá hlavne z darov príbuzných; konvenční veritelia zvyčajne chcú vidieť, že väčšina zálohy sa skladá z prostriedkov, ktoré dlžník zarobil a ušetril.
Predpokladané pôžičky
Pôžičky FHA sú všeobecne predpokladateľné, t. J. Pôžička sa môže previesť na nového majiteľa, keď sa dom predáva. Nový vlastník môže úver FHA prevziať bez dodatočných nákladov na získanie novej pôžičky. To je veľká výhoda pre predávajúcich aj kupujúcich a môže to uľahčiť predaj domu. Nový vlastník musí, samozrejme, splniť kritériá oprávnenosti na pôžičku FHA, aby mohol byť prevedený.
Z technického hľadiska je možné predpokladať akúkoľvek hypotéku, ale takýto prevod konvenčných úverov je prakticky neslýchaný. Úvery FHA a VA sú zvyčajne jediné pôžičky, ktoré sa dajú predpokladať. Aj v prípade úverov FHA je však v posledných rokoch menej pravdepodobné.[1]
Sankcie za predčasné splatenie
Pokuta za predčasné splatenie je sankčný poplatok uložený dlžníkom, ktorí splácajú pôžičku, čiastočne alebo úplne, príliš rýchlo, čím znižujú návratnosť veriteľa za počiatočné zapožičanie peňazí. V prípade pôžičiek FHA nie sú povolené pokuty za predčasné splatenie, zatiaľ čo pri konvenčnej pôžičke sa môžu platiť poplatky za včasné vrátenie peňazí. Niektoré štáty nepovoľujú pokuty za predčasné splatenie úveru a podmienky pôžičky sa líšia v závislosti od poskytovateľa úveru, preto je dobré skontrolovať zmluvné podmienky pred prijatím rozhodnutia. Pokúste sa vyhnúť akýmkoľvek pôžičkám, ktoré majú predčasnú platbu. Hypotekárne záložné hypotéky pravdepodobne budú mať preddavky na splátky.
Prijatie
Niektoré bytové komplexy a investičné nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastníkmi, neumožňujú financovanie FHA, takže pri kúpe tejto nehnuteľnosti môže byť jedinou možnosťou hypotéka; s konvenčnými hypotékami neexistujú žiadne obmedzenia.
Klady a zápory
Konvenčné hypotéky sa ľahšie spracúvajú a umožňujú, aby sa domáci kapitál staval rýchlejšie, pretože vyžadujú vyššie akontácie. Dlžníci však potrebujú dobré kreditné skóre, aby sa kvalifikovali na nižšiu úrokovú sadzbu, a niektorí veritelia požadujú ako zálohu zálohu až 20%..
Veritelia pôžičiek FHA sú ochotnejší pozrieť sa skôr na celkový úverový obraz, než len na úverové skóre. Vyžadujú oveľa nižšiu zálohu a nemajú minimálnu požiadavku na kreditné skóre. Sú dobrou voľbou pre tých, ktorí majú menej ako perfektné úverové skóre, dlžníkov so stredným pomerom dlhu k príjmu a pre tých, ktorí nemajú veľa peňazí na zálohy..
popularita
Po finančnej kríze v roku 2008 sa pôžičky FHA zvýšili na väčšie percento z celkovej emisie hypoték.
Hrubá emisia hypotéky (vrátane refinancovania) v Amerike podľa typu. Zdroj: Bloomberg Referencie
- Wikipedia: Hypotekárny úver
- Wikipedia: FHA poistená pôžička
