Úver vs. hypotéka
Share
hypotéky sú typy pôžičiek, ktoré sú
Obsah: Úver verzus hypotéka
- 1 Finančné a právne definície
- 1.1. Úverová a hypotekárna terminológia
- 2 typy pôžičiek
- 2.1 Úvery otvorené a uzavreté
- 2.2 Zabezpečené verzus nezabezpečené
- 2.3 Ostatné typy pôžičiek
- 3 typy hypoték
- 3.1 Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
- 3.2 Hypotekárne úvery FHA
- Úvery pre veteránov 3,3 VA
- 3.4 Iné typy hypoték
- 4 pôžičky vs. hypotekárne zmluvy
- 5 Ako sa zdaňujú úvery a hypotéky
- 6 Predátorské pôžičky
- 7 Referencie
Finančné a právne definície
Z finančného hľadiska sú pôžičky štruktúrované medzi jednotlivcami, skupinami a / alebo firmami, keď jedna osoba alebo subjekt dáva peniaze druhej osobe s očakávaním jej splatenia, zvyčajne s úrokmi, v určitom čase. Napríklad banky často požičiavajú peniaze ľuďom s dobrým úverom, ktorí chcú kúpiť auto alebo domov, alebo začať podnikať, a dlžníci tieto peniaze splácajú po stanovenú dobu. Požičiavanie a požičiavanie sa deje aj mnohými inými spôsobmi. Je možné, aby jednotlivci požičiavali malú časť peňazí mnohým iným prostredníctvom služieb výmeny peer-to-peer, ako je Lending Club, a je bežné, že jedna osoba si požičala ďalšie peniaze na malé nákupy..
Spôsob legálneho zaobchádzania s pôžičkou sa líši podľa typu úveru, napríklad hypotéky a podmienok uvedených v zmluve o pôžičke. Tieto zmluvy sú posudzované a vymáhateľné podľa Jednotného obchodného zákonníka a obsahujú informácie o podmienkach úveru, požiadavkách na splácanie a úrokových mierach; zahŕňajú aj podrobnosti o dôsledkoch pre zmeškané platby a omeškanie. Federálne zákony sú stanovené na ochranu veriteľov aj dlžníkov pred finančným poškodením.
Hoci si ľudia často požičiavajú a požičiavajú v menších mierkach bez zmluvy alebo zmenky, vždy je vhodné mať písomnú zmluvu o pôžičke, pretože finančné spory sa môžu vyriešiť ľahšie a spravodlivejšie s písomnou zmluvou ako s ústnou zmluvou.
Terminológia pôžičiek a hypoték
Pri diskusiách o pôžičkách a hypotékach sa bežne používa niekoľko termínov. Je dôležité im porozumieť pred vypožičaním alebo požičaním.
- hlavná: Vypožičaná suma, ktorá sa ešte musí splatiť, mínus akýkoľvek úrok. Napríklad, ak niekto uzavrel pôžičku vo výške 5 000 dolárov a vyplatil späť 3 000 dolárov, výška istiny je 2 000 USD. Nezohľadňuje žiadne úroky, ktoré by mohli byť splatné okrem zvyšných dlžných 2 000 dolárov.
- záujem: „Poplatok“ účtovaný veriteľom za vypožičanie peňazí dlžníkom. Úrokové platby vo veľkej miere motivujú veriteľov, aby prebrali finančné riziko požičiavania peňazí, pretože ideálny scenár vedie k tomu, že veriteľ získa späť všetky požičané peniaze., plus o niektoré percento vyššie; to prispieva k dobrej návratnosti investícií (NI).
- Úroková sadzba: Sadzba, pri ktorej sa percento istiny - suma dlžnej pôžičky - splatí s úrokom v určitom časovom období. Vypočíta sa vydelením istiny hodnotou úroku.
- Ročná percentuálna miera (APR): Náklady na pôžičku v priebehu roka vrátane všetkých úrokov, poplatkov za poistenie a / alebo poplatkov za pôvod. Pozri tiež APR verzus úroková sadzba a APR verzus APY.
- Pre-kvalifikovaný: Predkvalifikácia úveru je vyhlásenie finančnej inštitúcie, ktoré poskytuje nezáväzný a približný odhad sumy, ktorú si osoba môže požičať.
- Pre-schválené: Predbežné schválenie úveru je prvým krokom formálnej žiadosti o úver. Veriteľ verifikuje úverové hodnotenie a príjem dlžníka pred jeho schválením. Viac informácií o predbežnom schválení a predkvalifikácii.
- Záloha: Peňažná hotovosť, ktorú dlžník poskytne veriteľovi vopred v rámci počiatočnej splátky úveru. 20% akontácia za dom v hodnote 213 000 dolárov by bola 42 600 dolárov v hotovosti; hypotekárny úver pokryje zostávajúce náklady a časom sa vyplatí s úrokmi.
- záložné právo: Niečo použité na zabezpečenie pôžičiek, najmä hypotéky; zákonné právo, ktoré má veriteľ na majetok alebo majetok, v prípade, že dlžník nesplatí splátky úveru.
- Poistenie súkromných hypoték (PMI): Niektorí dlžníci - tí, ktorí využívajú pôžičku FHA alebo klasickú pôžičku so zníženou splátkou menej ako 20% - sú povinní kúpiť si hypotekárne poistenie, čo chráni schopnosť dlžníkov udržiavať splátky hypotéky. Poistné za hypotekárne poistenie sa platí mesačne a zvyčajne sa spája s mesačnými splátkami hypotéky, rovnako ako poistenie majiteľa domu a dane z majetku..
- platba vopred: Splácanie úveru čiastočne alebo úplne pred dátumom splatnosti. Niektorí veritelia v skutočnosti sankcionujú dlžníkov úrokom z predčasného splatenia úveru, pretože spôsobujú, že veritelia strácajú úrokové poplatky, ktoré by mohli byť schopní vykonať, keby si dlžník ponechal pôžičku dlhšiu dobu..
- uzavretie: Zákonné právo a postup, ktorý veriteľ používa na pokrytie finančných strát, ktoré vznikli z dôvodu, že dlžník nezaplatí pôžičku; zvyčajne vedie k verejnej dražbe aktíva, ktoré sa použilo na zabezpečenie, pričom výnosy smerujú k hypotekárnemu dlhu. Pozri tiež Uzavretie trhu vs Krátky predaj.
Druhy pôžičiek
Pôžičky otvorené a uzavreté
Existujú dve hlavné kategórie úverových úverov. Úver na dobu neurčitú - niekedy známy ako „revolvingový úver“ - je úver, ktorý si môžete požičať viackrát. Je to „otvorené“ pre ďalšie pôžičky. Najbežnejšou formou otvoreného úveru je kreditná karta; niekto s limitom 5 000 dolárov na kreditnej karte si môže naďalej požičiavať z tohto úverového limitu na neurčito, za predpokladu, že vypláca kartu mesačne, a teda nikdy nespĺňa ani neprekračuje limit karty, v tomto okamihu už pre ňu už nie sú peniaze na pôžičku. Zakaždým, keď zaplatí kartu až na 0 dolárov, má opäť kredit 5 000 dolárov.
Ak je pevná suma peňazí požičaná v plnej výške so súhlasom, že bude vrátená v plnej výške neskôr, je to forma uzavretého úveru; nazýva sa aj termínovaný úver. Ak osoba s uzavretým hypotekárnym úverom vo výške 150 000 dolárov splatila veriteľovi 70 000 dolárov, neznamená to, že má ďalších 150 000 dolárov zo 150 000 dolárov, z ktorých si môže požičať; jednoducho to znamená, že je súčasťou cesty splácaním celej sumy úveru, ktorú už dostal a použil. Ak je potrebné viac kreditu, bude musieť požiadať o novú pôžičku.
Zabezpečené verzus nezabezpečené
Pôžičky môžu byť zabezpečené alebo nezabezpečené. Nezabezpečené pôžičky nie sú spojené s aktívami, čo znamená, že veritelia nemôžu dať záložné právo k aktívam na pokrytie finančných strát v prípade, že dlžník nesplatí úver. Žiadosti o nezabezpečené pôžičky sa namiesto toho schvaľujú alebo zamietajú podľa príjmu dlžníka, úverovej histórie a úverového skóre. Vzhľadom na relatívne vysoké riziko, ktoré veriteľ preberá, aby dlžníkovi poskytol nezabezpečený úverový rámec, je nezabezpečený úver často menší a má vyššiu RPMN ako zabezpečený úver. Kreditné karty, kontokorenty a osobné pôžičky sú všetky typy nezabezpečených pôžičiek.
Zabezpečené pôžičky - niekedy známe ako kolaterálne pôžičky - sú spojené s aktívami a zahŕňajú hypotéky a pôžičky na autá. V týchto pôžičkách dlžník umiestňuje majetok ako kolaterál výmenou za hotovosť. Aj keď zabezpečené pôžičky obvykle požičiavajú dlžníkom väčšie množstvo peňazí, pri nižších úrokových mierach sú pre veriteľov relatívne bezpečnejšie investície. V závislosti od charakteru zmluvy o pôžičke môžu byť veritelia schopní zaistiť čiastočnú alebo úplnú kontrolu nad majetkom, ak dlžník nesplatí svoju pôžičku.
Iné typy pôžičiek
Open-end / closed-end a zabezpečené / nezabezpečené sú široké kategórie, ktoré sa vzťahujú na širokú škálu konkrétnych pôžičiek vrátane študentských pôžičiek (uzavreté, často zabezpečené vládou), pôžičiek pre malé podniky (uzavreté, zabezpečené). alebo nezabezpečené), pôžičky pre veteránov z USA (uzavreté, zabezpečené vládou), hypotéky (uzavreté, zabezpečené), konsolidované pôžičky (uzavreté, zabezpečené) a dokonca pôžičky pred výplatou (uzavreté, nezabezpečené). Pokiaľ ide o posledne menované, je potrebné vyhnúť sa pôžičkám do výplaty, pretože ich drobná tlač takmer vždy ukazuje a veľmi vysoká APR, ktorá sťažuje splácanie úveru, ak nie nemožné.
Druhy hypoték
Klikni na zväčšenie. Graf ukazujúci klady a zápory rôznych typov hypoték. Zdroj: USA.gov. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
Prevažná väčšina úverov na bývanie sú hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Ide o veľké pôžičky, ktoré sa musia splatiť po dlhú dobu - 10 až 50 rokov - alebo podľa možnosti skôr. Majú stanovenú alebo pevnú úrokovú sadzbu, ktorú je možné zmeniť iba refinancovaním pôžičky; platby sú rovnaké mesačné sumy počas celej doby trvania pôžičky a dlžník môže platiť ďalšie sumy, aby rýchlejšie splatil svoju pôžičku. V týchto úverových programoch sa splácanie úveru najprv týka splácania úrokov, potom splácania istiny.
Pozri tiež Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou vs Hypotéka s pevnou sadzbou.
Hypotekárne úvery FHA
Federálna správa pre bývanie (FHA) v USA poistí hypotekárne úvery, ktoré požičiavatelia s povolením FHA poskytujú vysoko rizikovým dlžníkom. Nejde o pôžičky od vlády, ale o poistenie pôžičky poskytnutej nezávislou inštitúciou, napríklad bankou; existuje limit, v akom rozsahu bude vláda poistiť pôžičku. Pôžičky agentúry FHA sa zvyčajne poskytujú prvostupňovým majiteľom domov, ktorí majú nízky až stredný príjem a / alebo nevykonávajú zálohu vo výške 20%, ako aj tým, ktorí majú zlú úverovú históriu alebo bankrot. Je potrebné poznamenať, že aj keď pôžičky FHA umožňujú tým, ktorí nevykonávajú zálohu vo výške 20% na nákup domu, vyžadujú, aby títo vysoko rizikoví dlžníci uzavreli súkromné hypotekárne poistenie.
Pozri tiež Konvenčný úver verzus pôžička FHA.
VA Pôžičky pre veteránov
Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov zaručuje hypotekárne úvery na bývanie poskytnuté vojenskými veteránmi. Pôžičky VA sú podobné úverom FHA, pretože vláda nepožičiava peniaze sama, ale skôr poisťuje alebo zaručuje pôžičku poskytnutú iným veriteľom. V prípade, že veterán nesplatí pôžičku, vláda mu požičiava najmenej 25% z úveru.
Úver VA prináša určité konkrétne výhody, a to, že od veteránov sa nevyžaduje, aby vykonali zálohu alebo aby vykonávali súkromné hypotekárne poistenie (PMI). Z dôvodu zájazdov, ktoré niekedy ovplyvnili ich civilné pracovné skúsenosti a príjmy, by niektorí veteráni boli vysokorizikovými dlžníkmi, ktorí by boli odmietnutí pre bežné hypotekárne úvery.
Iné typy hypoték
Existuje mnoho ďalších druhov hypoték, medzi ktoré patria hypotéky iba na úroky, hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) a reverzné hypotéky. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou zostávajú zďaleka najbežnejším typom hypotéky, pričom najpopulárnejšou formou z nich sú 30-ročné programy s pevnou úrokovou sadzbou..
Listina dôvery
Niektoré štáty USA nepoužívajú hypotéky veľmi často, ak vôbec, a namiesto toho používajú systém dôveryhodných listín, v ktorom tretia strana, známa ako správca, pôsobí ako určitý sprostredkovateľ medzi veriteľmi a dlžníkmi. Ak sa chcete dozvedieť viac o rozdieloch medzi hypotékami a listinami dôvery, prečítajte si článok Deed Of Trust vs Hypotéka.
Úverové a hypotekárne zmluvy
Dohody o pôžičke a hypotekárnom úvere sú stanovené podobne, podrobnosti sa však značne líšia v závislosti od typu úveru a jeho podmienok. Väčšina dohôd jasne definuje, kto je veriteľom a dlžníkom, aká je úroková sadzba alebo ročná percentuálna miera nákladov, koľko musí byť zaplatená a kedy a čo sa stane, ak dlžník nesplatí úver v dohodnutom čase. Podľa knihy Ako začať podnikať s peniazmi alebo bez peňazí, „Pôžička môže byť splatná na požiadanie (pôžička na požiadanie), v rovnakých mesačných splátkach (splátkový úver), alebo môže byť dobrá do ďalšieho oznámenia alebo splatná pri splatnosti (časová pôžička).“ Väčšina federálnych zákonov o cenných papieroch sa nevzťahuje na pôžičky. [1]
Existujú dva hlavné typy úverových zmlúv: dvojstranné úverové zmluvy a syndikované úverové zmluvy. Bilaterálne dohody o pôžičke sa uzatvárajú medzi dvoma stranami (alebo tromi v prípade listiny dôvery), dlžníkom a veriteľom. Jedná sa o najbežnejší typ zmluvy o pôžičke, s ktorou je pomerne jednoduché spolupracovať. Medzi dlžníkom a viacerými veriteľmi, ako sú napríklad viaceré banky, sa uzatvárajú zmluvy o syndikovanom úvere; toto je dohoda, ktorá sa bežne používa pre spoločnosť, aby uzavrela veľmi veľkú pôžičku. Viacerí veritelia spájajú svoje peniaze na vytvorenie úveru, čím sa znižuje individuálne riziko.
Ako sa zdaňujú úvery a hypotéky
Pôžičky nie sú zdaniteľným príjmom, ale skôr formou dlhu, a preto si dlžníci neplatia dane z peňazí získaných z pôžičky a neodpočítavajú platby uskutočnené na pôžičku. Podobne si veritelia nemôžu odpočítať sumu pôžičky od svojich daní a platby od dlžníka sa nepovažujú za hrubý príjem. Pokiaľ však ide o úroky, dlžníci sú schopní odpočítať úrok, ktorý im boli účtované, zo svojich daní, a veritelia musia s úrokom, ktoré dostali, zaobchádzať ako s časťou svojho hrubého príjmu.
Pravidlá sa mierne menia, keď sa úverový dlh zruší pred splatením. V tomto bode IRS považuje dlžníka za príjem z úveru. Viac informácií nájdete v časti Zrušenie príjmu (COD).
V súčasnosti môžu osoby so súkromným hypotekárnym poistením (PMI) odpočítať svoje náklady zo svojich daní. Platnosť tohto pravidla sa skončí v roku 2014 a v súčasnosti neexistuje žiadny náznak toho, že by kongres obnovil odpočet. [2]
Predátorské pôžičky
Tí, ktorí sa snažia získať pôžičku, by si mali byť vedomí praktík predátorského požičiavania. Sú to riskantné, nečestné a niekedy dokonca podvodné praktiky vykonávané poskytovateľmi pôžičiek, ktoré môžu poškodiť dlžníkov. Hypotekárne podvody zohrali v krízovej hypotekárnej kríze v roku 2008 kľúčovú úlohu.
Referencie
- 43 spôsobov, ako financovať svoj hraný film John W. Cones, 3. vydanie, publikované 2008.
- Bežné typy hypoték na bývanie - USA.gov
- Slovník pojmov z úverovej terminológie - Kalifornská univerzita
- Čo je to zabezpečená pôžička? - Wells Fargo
- Wikipedia: Úverová zmluva
- Wikipedia: Loan
- Wikipedia: Hypotekárny úver
